上海的历史风貌保护项目一直是优质房企角逐的高级战场。

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继上海杨浦区平凉社区地块后，静安区再祭出一个历史风貌保护项目，房地联动价同样触及21万/平方米的高位。

据静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体遴选公告显示，本次出让的两幅地块南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块，总土地面积约5.22万平方米，容积率为1.43、1.45。

具体来看，两幅地块中的住宅部用地占比不低，04-05地块中一类住宅组团用地不大于87%，05-01地块中一类住宅组团用地不大于51%；地块内部分别限高15米、24米。同时，地块未对中小套型提出要求，业内预计大概率将推出低密度的联排或叠拼类产品。

与该地块仅一路之隔的虹口区最大的单体旧改地块虹口17街坊“弘安里”亦是历史风貌保护项目，其住宅部分即被打造成了低密住宅，仅121套，主力产品面积段为245-503平方米。

核心城区的低密住宅价格自然不菲。根据评分遴选相关事项，本次静安区地块的遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准。不过这并非最终结果，后续协议出让地价以市房管局书面批复的房地联动房价为基准作相应调整。近日完成出让的黄浦区金陵路项目中，低密度住宅的房地联动价则已高达25万元/平方米。

与高售价住宅相应而生的是高难度开发要求，其中之一是对历史风貌的保护。公开信息显示，该项目中包含一项优秀历史建筑虞氏故居、一处不可移动文物武进路560号楼、泰山大剧院等建筑。这些均需予以保护。未来，04-05地块内保留历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积需不少于5.14万平方米。

整体来看，规划要求04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%。同时，04-05地块内要延续“总弄-支弄”鱼骨状的里弄空间肌理，规划在04-05地块内设置南北向主要弄巷4条，东西向主要弄巷1条。

此外，两幅地块中所含的商业部分，相关规划也要求大力发展“首店经济”、“品牌经济”，并且商业物业在出让期间内自持比例不低于80%，可售部分出售前须经静安区人民政府同意，按整栋出售。

这样一个开发难度不小的项目将花落谁手？公开信息显示，此前静安曾进行过一场土地推介会，众多港资开发商现身其中，包括太古地产、嘉里建设、香港置地等，亦有部分内房如保利、华发以及招商蛇口等。

这些港资开发商近年来多在上海有重大投资，例如太古地产参与的静安区张园项目，嘉里建设斥资超220亿拿下的黄浦区金陵路项目，香港置地则在2020年以超300亿的大手笔在徐汇滨江布局；而杨浦区的平凉社区地块则是被深耕上海多年的港资瑞安房地产摘获。

根据遴选公告，静安天目项目地块申请人须同时满足2022年度总资产规模大于500亿元、2022年度净资产规模大于200亿元、具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA+及以上评级和具备房地产开发企业二级及以上资质等要求。

据了解，6月30日时，静安区规划资源局将对有效申请人发放招商洽谈通知，业内预计7月底相关结果或将揭晓。

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